La société civile immobilière est une forme d’entreprise qui ne peut se dédier qu’à la gestion de bien immobilier. Son objet ne peut avoir une vocation commerciale, agricole ou autre. Sa raison d’être est la gestion d’actifs immobiliers.
Elle présente un statut juridique particulier qui permet à son gérant et ses associés d’organiser la gestion d’un bien foncier à plusieurs. Elle ne peut cependant pas organiser son activité autour du commerce immobilier régulier.
Pour créer une SCI il suffit d’être deux personnes, qu’elles soient physiques (particuliers) ou morales (sociétés). Cette forme juridique est également ouverte à tous.
Une société civile immobilière peut être établie en France et dans les territoires d’outre mer par une personne (physique ou morale), quelle que soit sa nationalité.
Cette forme juridique est régie par les articles 1845 à 1870-1 du Code Civil et définie par l’article 1832 du même code. Ce dernier la présente comme un contrat représenté par les statuts qui visent à partager le bénéfice entre les associés pour profiter de l’économie qui pourrait en résulter.
Créer une SCI présente de ce fait de nombreux avantages relatifs à la gestion d’actifs immobiliers. Le principal atout de cette forme juridique : elle permet de choisir son régime fiscal.
Créer une SCI pour choisir son régime fiscal
Créer une SCI permet aux associés de jouir du choix du régime fiscal. Dans la majorité des cas, les associés optent pour un régime fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Ce choix présente un avantage en gestion considérable.
Il permet de ne tenir aucun bilan comptable relatif à la société, la comptabilité s’effectue simplement à l’aide d’un journal de comptes (recettes / dépenses).
A l’inverse, opter pour une imposition à l’impôt sur les Sociétés (IS), oblige les associés à devoir tenir une comptabilité rigoureuse, au même titre que toute société à but lucratif : bilan annuel, journal des comptes, dépôt des comptes, etc.
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Imposition à l’IR
Créer une SCI soumise à l’IR permet une gestion transparente du capital. La société ne paie pas d’impôts, contrairement aux associés qui se voient imposés annuellement sur les bénéfices qu’ils réalisent.
Ces derniers correspondent à la part de capital détenu par tel ou tel associé : si vous détenez 40% des parts sociales de l’entreprise, vous toucherez 40% des bénéfices de la société.
Le bénéfice est calculé en fonction du chiffre d’affaires auquel on soustrait les frais de l’entreprise. Toutefois un régime à l’IR ne permet pas de déduire l’ensemble des frais du CA de la société : TVA, travaux de rénovation, etc.
Un associé peut décider de laisser ses bénéfices dans la société, il paiera alors ses impôts uniquement à l’année où il touche ses dividendes.
Imposition à l’IS
Créer une SCI et opter pour un impôt sur les Sociétés est un cas moins courant, il peut se faire à la constitution des statuts ou en cours d’existence. Cependant une fois effectué, il n’existe aucun recours pour repasser à un régime fiscal différent.
C’est pourquoi seules les personnes habituées à la gestion d’entreprise s’y aventurent. Ce régime implique une meilleure connaissance du monde de l’entreprise et notamment des règles comptables et fiscales inhérentes à toute gestion de société.
Le taux d’imposition varie entre 15% et 33,3% selon que le chiffre d’affaires soit inférieur ou supérieur à 38 120€. A cela s’ajoute une taxe de 3% pour les sociétés qui réalisent un chiffre d’affaires supérieur à 7 630 000.
Toutefois, l’imposition à l’IR permet à la société de décompter la quasi-totalité de ses frais de son chiffre d’affaires : honoraires du notaire, frais de gestion et de fonctionnement, récupération de TVA, etc.
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